Техническая эксплуатация и обслуживание зданий и сооружений учреждения образования

В соответствии с п. 2 ст. 65 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (с последующими изменениями и дополнениями) (далее — Закон об архитектурной деятельности) собственники, пользователи объекта строительства, если иное не установлено законодательством, при его эксплуатации обязаны:

• сохранять архитектурный облик объекта строительства;
• проводить обследования;
• содержать объект строительства в надлежащем техническом, санитарно-гигиеническом, противопожарном, экологическом и архитектурно-эстетическом состоянии;
• соблюдать требования в области охраны окружающей среды;
• хранить в течение всего нормативного срока эксплуатации (службы) объекта строительства, если иное не предусмотрено законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, переданные им в соответствии с законодательством архитектурные и строительные проекты, копии журналов производства работ, протоколов испытаний и проверок оборудования, а также проектную документацию и техническую документацию на строительные работы, выполненные в процессе эксплуатации объекта строительства, и иные документы, предусмотренные законодательством в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
• вести эксплуатационно-технический паспорт объекта строительства, вносить в него результаты обследований этого объекта.

Аналогичные требования содержатся в Трудовом кодексе Республики Беларусь (п. 1 ст. 226) и Законе Республики Беларусь от 23 июня 2008 г. «Об охране труда» (с последующими изменениями и дополнениями) (ч. 1 ст. 17).

Требования какого технического документа необходимо соблюдать при эксплуатации и осмотре зданий учреждения образования?

С 1 апреля 2017 г. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30 декабря 2016 г. № 321 введен в действие новый ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» (далее — ТКП 45-1.04-305-2016).

ТКП 45-1.04-305-2016 заменил следующие технические кодексы со всеми изменениями к ним:

• ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения»;
• ТКП 45-1.04-208-2010 «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации. Основные требования»;
• ТКП 45-1.04-78-2007 «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведения».
• ТКП 45-1.04-305-2016 устанавливает основные требования к техническому обслуживанию зданий и сооружений, строительных конструкций и инженерных систем и оценке их пригодности к эксплуатации.

Требования ТКП 45-1.04-305-2016 предназначены для применения при эксплуатации зданий различного назначения (жилых домов, общественных и административных зданий).

Остановимся на вопросах технической эксплуатации и технического обслуживания общественных зданий.

Техническая эксплуатация

Технической эксплуатацией называют использование зданий (в нашем случае — зданий учреждения образования) в течение длительного периода (не менее нормативного срока износа), поскольку многие постройки значительно более долговечны, чем это предусмотрено правилами.

Содержание и обслуживание зданий учреждения образования включает не только санитарную очистку здания и прилегающей территории, но и создание оптимальных условий эксплуатации конструкций и инженерных систем, обеспечивающих нормативные сроки их службы, поскольку изменение этих условий приводит к преждевременному износу.

Эксплуатация зданий должна осуществляться с учетом требований не только ТКП 45-1.04-305-2016, но и:

1)   Закона об архитектурной деятельности;

2)   Санитарных норм и правил «Требования для учреждений общего среднего образования», утвержденных постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 27 декабря 2012 г. № 206 (с последующими изменениями и дополнениями);

3)   отраслевых инструкций по технической эксплуатации зданий, отражающих их специфику и режим эксплуатации;

4)   объектных инструкций, учитывающих специфику конкретного объекта.

В процессе технической эксплуатации здания должны обеспечиваться:

• безопасность для жизни и здоровья педагогического состава и учащихся, сохранность их имущества, имущества собственника здания;
• экологическая безопасность в течение всего периода использования объектов строительства по назначению;
• обеспечение работоспособности и безопасной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий;
• обеспечение проектных режимов эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий (статических, динамических, тепловых и энергетических нагрузок, давления, напряжения, звукоизоляции);
• содержание помещений зданий и прилегающей к зданию территории в соответствии с установленными санитарно-гигиеническими и противопожарными правилами и нормами.

Виды осмотров при эксплуатационном контроле

Процесс технической эксплуатации зданий и прилегающей к зданиям территории в соответствии с установленными требованиями контролируется посредством эксплуатационного контроля.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием здания должен осуществляться его собственником, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации (ответственным эксплуатантом*) путем проведения плановых и внеплановых (внеочередных) технических осмотров** (далее — осмотров) собственными силами, а при необходимости — путем проведения обследования специализированной организацией.

* Собственник, юридическое или физическое лицо, обладающее по законодательству или наделенное собственником правами оперативного управления (хозяйственного ведения) или обеспечивающее эксплуатацию здания (строения, сооружения) на основании полномочий, выданных собственником или юридическим лицом, в оперативном управлении (хозяйственном ведении) которого находится здание (строение, сооружение), с проведением контроля его технического состояния, технического обслуживания, текущего ремонта и содержания (примеч. авт.).

** Контроль за состоянием здания, его элементов, осуществляемый в основном органолептическим методом и, в случае необходимости, с использованием средств контроля, номенклатура которых установлена соответствующей документацией (примеч. авт.)

Виды и характеристика осмотров при эксплуатационном контроле приведены в таблице.

***Таблица с периодичностью проведения частичных осмотров

Результаты всех осмотров оформляют актами по формам согласно приложению А (А.2–А.4), подробные данные заносят в журнал технической эксплуатации по формам согласно приложению А (А.7).

В журнале должны быть указаны: ориентировочная оценка технического состояния здания и его отдельных элементов, места расположения и параметры обнаруженных дефектов, предполагаемые причины их возникновения и сроки устранения, а также данные о выполнении предписаний.

Обратите внимание
В процессе технических осмотров особое внимание следует уделить зданиям, строительным конструкциям и внутренним инженерным системам (оборудованию) эксплуатируемых зданий, имеющих физический износ 60 % и более.

Кто проводит общий осмотр зданий?

Общий осмотр зданий производится комиссией в следующем составе:

• председатель комиссии — руководитель или заместитель руководителя, главный инженер организации (должностное лицо юридического лица (ответственного эксплуатанта));
• члены комиссии:

– лица, ответственные за эксплуатацию здания (ответственный эксплуатант);

– представители служб, осуществляющих эксплуатацию инженерного и технологического оборудования (ответственный эксплуатант);

– представитель местного общественного формирования (или профсоюза);

– представители органов местного или отраслевого управления, ответственных за техническое состояние основных фондов.

Если один из членов комиссии отказывается подписывать документ, то у него на это есть обоснованные причины. В акте осмотра напротив его фамилии ставится звездочка, внизу акта тоже ставится звездочка и описывается причина, пишется Ф.И.О. и подпись. Если же причину невозможно описать 2–3 предложениями, то указывается, что есть особое мнение, которое расписывается в отдельном документе, и к каждому экземпляру прилагается копия.

Техническая эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией, разработанными и утвержденными в установленном порядке. Перечень эксплуатационной документации принимают в соответствии с приложением А (А.1).

Техническое обслуживание

Техническое обслуживание — комплекс организационно-технических мероприятий по поддержанию технического состояния здания, его элементов путем:

• устранения незначительных неисправностей;
• обеспечения установленных параметров и режимов работы;
• наладки и регулирования инженерных систем;
• осуществления работ по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам года.

Техническое обслуживание проводится в соответствии с планами-графиками текущего ремонта, разработка которых основана на результатах осеннего осмотра.

Дальнейшее уточнение графиков производится после проведения весеннего осмотра и с учетом сведений о неисправностях систем и оборудования, нарушениях параметров и режимов эксплуатации зданий.

Перечень работ по обслуживанию и содержанию элементов общественных и административных зданий приведен в приложении В (В.11) ТКП 45-1.04-305-2016.  

Форма перечня эксплуатационной документации
Форма акта частичного планового осмотра технического состояния здания
Форма акта общего планового (весеннего) осмотра здания
Форма акта общего планового (осеннего) осмотра здания (о готовности к зиме)
Форма журнала технической эксплуатации
Перечень основных работ, выполняемых по содержанию зданий и прилегающей территории